Застройщик переносит срок, помещение не передается? Неустойка не начисляется?
Могу ли я после отмены моратория взыскать с застройщика деньги по просрочке?

➡ Ответ: Нет

В связи с принятыми Правительством РФ постановлениями:
🔘 от 02.04.2020 № 423;
🔘 от 26.03.2022 № 479;
🔘 от 18.03.2024 № 326;

которые устанавливают особенности применения неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за следующие периоды:

👆 с 22.03.2024 по 31.12.2024
👆 с 29.03.2022 по 30.06.2023
👆 с 03.04.2020 по 31.12.2020

Кроме того, неустойка по ДДУ за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 начисляется по ставке не выше 7,5%.

Минстрой России впервые утвердил Свод правил по строительному контролю – СП 543.1325800.2024,который вступил в действие.
Документ определяет порядок организации и проведения строительного контроля при возведении, капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства. СП может применяться к особо опасным, технически сложным, уникальным и линейным объектам (за исключением некоторых случаев).

➡В своде правил детально прописаны задачи и обязанности участников строительного контроля, перечень проверяемых операций и исполнительной документации (ИД) по видам работ. В основе старый СП – Положение о строительном контроле, СП 48.13330.2019 «Организация строительства» и другие нормативные акты.

Ключевые положения нового СП:

▪ Подрядчик и застройщик (технический заказчик) не могут привлекать одних и тех же работников для строительного контроля.
▪ Для наблюдения за ходом работ разрешено использовать наземное и воздушное лазерное сканирование, аэрофотосъёмку и батиметрическую съёмку.
▪ Строительный контроль должен осуществляться на всех этапах строительства.

Установлены также обязанности подрядчика:

🔹 Проверка наличия действующего разрешения на строительство.
🔹 Контроль правильности ведения исполнительной документации.
🔹 Оценка рабочей документации при входном контроле.
Важно!!! Документ также включает перечень исполнительной документации по 105 видам работ с указанием типов контроля (входного, операционного, приёмочного) и методов их проведения. В нем приведены примеры технического задания, программы работ, а также типовая форма журнала входного контроля и контроля качества строительных материалов, конструкций и оборудования.

Новый СП утвежден Приказом Минстроя России от 27.12.2024 № 950/пр

1. Предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости, заключенного между гражданами.
В п. 3 ст. 574 ГК РФ внесены изменения, согласно которым договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Изначально законопроект не распространялся на дарение между близкими родственниками, но в принятой редакции эту оговорку убрали.

Изменения вступили в силу с 13 января 2025 г.

2. Внесены изменения в Закон о регистрации.
С 1 марта 2025 г. организации обяжут ставить недвижимость на кадастровый учет и регистрировать права на нее только путем подачи электронных заявления и документов. При предоставлении их в бумажном виде, документы вернут без рассмотрения.
Предусмотрены случаи-исключения из общего правила:

• одной из сторон сделки выступает физическое лицо (кроме ДДУ, которые предоставляются только в электронной форме);
• на сайте Росреестра сообщили о временной технической невозможности электронной подачи.

Также до 1 января 2026 г. в бумажном виде документы могут подавать крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, ТСЖ и ЖСК.
Кроме того, предусмотрено приостановление государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета в случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом сделки (за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка), т.е. фактически вводится требование об уточнении границ участков для возможности осуществления регистрационных действий.

3. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 №1917 до конца 2025 г. продлен срок действия особенностей передачи дольщикам объектов долевого строительства.
Напомним, что соответствующие правила установлены постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 No 2380.
В частности, к ним относится следующее:

• сроки передачи отдельного объекта ДДУ могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
• дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта только при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта, при несуществующих – соответствующие недостатки подлежат отражению в передаточном акте и безвозмездному устранению застройщиком

• создание условий для обновления стареющего жилищного фонда;
• создание благоприятных условий проживания граждан;
• обеспечение развития жилых территорий и их комплексного благоустройства.

Но, в целях реализации публичных интересов, прибыли девелоперов, могут быть затронуты права граждан. Поэтому важно знать нормы жилищного кодекса и ваши права при переселении.

Информация для собственников🔽

✅Вам полагается денежная компенсация за вашу квартиру: рыночная стоимость на день, предшествующий решению о КРТ (стоимость жилого помещения,​ общего имущества в многоквартирном доме,​ земельного участка, убытки, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда).

✅Квартиры в таком доме подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность,​ либо в собственность ​застройщика, заключившего договор о КРТ.

✅По вашему заявлению, вам взамен освобождаемого жилого помещения, может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

✅За доплату​ (по соглашению с застройщиком, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение),​ вы можете приобрести​ жилое помещение большей площади, имеющее большее количество комнат, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

✅Предоставление возмещения не допускается, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане.

✅Если вы отказались заключать ​ договор в течение 45 дней со дня получения проекта, то застройщик​ вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и передаче его в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения​ по социальному договору получит взамен другое равноценное жилое помещение также по договору социального найма. Кроме того, он не может лишиться своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

▶️ Раньше в программе развития территорий всегда возникали сложности с изъятием частных домов.

Когда я начинала юридическую карьеру у девелопера, застройщик по программе развития территорий осуществлял расселение многоквартирных домов: изъятие, выкуп, предоставление аналогичного жилья, договор мены, предоставление рыночной стоимости помещения – всё решалось в рамках закона.
Но с частными домами всё было иначе…

Часто собственники дома и земельного участка отказывались от любых предложений, не соглашались на расселение или компенсации, не выходили на переговоры о выкупе, желая остаться в своих домах на земле.
Были и такие собственники, которые предлагали запредельно высокие стоимости, зная, что застройщику необходим участок

Как юристу девелопера было тяжело найти выход, так как даже в суде заставить продать или расселить частный дом было нельзя!

С 2025 года меняются нормы.
ФЗ 486-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации вносятся изменения

1️⃣ Частные дома, находящиеся на территории развития, могут быть изъяты с предоставлением выкупной стоимости;
2️⃣ КРТ жилой застройки может осуществляться в отношении застроенной территории, в границах которой расположены объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

➡️ Это значит, что наравне с квартирами и нежилыми помещениями в многоквартирных домах застройщики получили возможность работать и с частными домами, предлагая собственникам выкупную стоимость.

Для застройщиков это большое облегчение, а для собственников — компенсация.

Есть конечно и риски — попадание целых снт или ИЖС в зону КРТ
Ведь в регионах остались целые кварталы в черте города с частными строениями

В декабре 2024 г. новостройки подорожали на 0,5%, а в ноябре – на 1,1%.
В реальном выражении (с учётом январской инфляции в 1,2%) цены на новостройки в прошлом месяце даже сократились на 1,1%.
✅Рост цен на строящееся жильё не превышает инфляцию с июля 2024 г. Такая тенденция – следствие замедления продаж после окончания «Льготной ипотеки» и увеличения рыночных ставок.

✅Весь рост цен на новостройки в январе произошёл за счёт типового и комфорт-классов жилья (+0,2% за месяц). Строящееся жильё бизнес- и элитного классов подешевело (-0,2% за месяц).
✅Снижение цен наблюдается в большинстве регионов, охватываемых индексом: в 37 из 68 субъектов. При этом в Москве новостройки подорожали сильнее, чем в среднем по стране (+1,2% за месяц). Причина – высокий спрос: продажи в столице на ~20% превысили значения за январь 2023 г. и январь 2024 г. В Санкт-Петербурге цены снизились (-0,7% за месяц) в условиях просадки спроса (~в 2 раза к уровню января 2023 г. и 2024 г.).
Дальнейшая динамика цен будет определяться в том числе спросом на жильё типового и комфорт- классов, во многом формируемого за счёт выдачи ипотеки с господдержкой. За первые недели февраля выдача ипотеки по льготным программам в годовом выражении ускорилась почти на четверть.
Вместе с тем при сохранении ключевой и рыночной ставок на высоком уровне, рост цен на первичку в этом году не превысит уровень инфляции.

❗️ Участники долевого строительства при непередаче в срок объекта долевого строительства не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства.
Полностью периоды исключаются:
➡️ с 29.03.2022 до 31.12.2022;
➡️ с 01.01.2023 до 30.06.2023;
➡️ с 22.03.2024 по 31.12.2024;
➡️ с 01.01.2025 по 30.06.2025.
С 01.01.2025 года банки могут не исполнять решения судов и исполнительные листы, выданные ранее, с приостановкой до 31.12.2024 года!
То есть обращаться в суд не нужно — взыскания заблокированы.
▶️ По недостаткам
с 01.01.2025 года действуют новые нормы 214-ФЗ:
🔘 Ограничение ответственности застройщиков до 3% от цены ДДУ;
🔘 Например, при стоимости квартиры 17 000 000 рублей можно взыскать не более 510 000 рублей.
С 01.03.2024 установление собственных стандартов застройщиков вместо технических регламентов.
❓ Главный вопрос: как суд будет применять новые нормы?
Мы расцениваем действие постановления как применимое к объектам долевого строительства, принятым после 01.01.2025 года.
*️⃣ Если у застройщика уже возникла обязанность компенсировать стоимость устранения недостатков до 1 января 2025 года (т.е. если истекли 60 дней на устранение дефектов и 10 дней на выплату компенсации), то ограничение размера ответственности не должно применяться;
*️⃣ Если обязанность устранить недостатки или выплатить компенсацию возникнет уже после 1 января 2025 года, то размер ответственности будет ограничен 3% от цены ДДУ. Скорее всего, суд вернет материалы дела, так как установлен мораторий на взыскание недостатков до 30.06.2025 года.
🔜 Таким образом, судиться можно будет по принятым квартирам до 01.01.2025 года, по проведенным экспертизам и по претензиям, направленным до 31.12.2024 года.
Эта трактовка позволит защитить права тех дольщиков, которые заявили претензии до нового года, но не успели получить выполнение обязательств от застройщика. Для всех остальных участников долевого строительства, чьи обязательства начнут действовать уже в 2025 году, ограничения будут применяться в полной мере.

1 января 2025 года вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации № 1967 от 28.12.2024 «О внесении изменений
в постановление Правительства Российской Федерации от 04.04.2022 № 579» - отменяющее возможность неоднократного продления срока прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Согласно постановлению, предельный срок экспертизы составит:

• 42 рабочих дня – при рассмотрении документации на строительство и реконструкцию;
• 30 рабочих дней – при проверке сметной стоимости капитального ремонта. Возможность продления сохраняется однократно:
• на 20 рабочих дней – по заявлению застройщика или технического заказчика;
• еще на 30 рабочих дней – в отдельных случаях, установленных постановлением Правительства Российской Федерации № 145 от 05.03.2007 года.

Если в установленные сроки недостатки, выявленные в ходе экспертизы, не будут устранены, органом государственной экспертизы будет выдано отрицательное заключение.

Следует отметить, что если в 2024 году заявитель уже воспользовался правом продления, то в 2025 году в повторном продлении будет отказано.